东阳市农村宅基地及住房确权登记历史遗留问题处理指导意见

东阳市农村宅基地及住房确权登记

历史遗留问题处理指导意见

为加快推进我市农村宅基地及住房确权登记工作，妥善处理农村宅基地及住房（以下简称农房）确权登记历史遗留问题，切实保障农民合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省城乡规划条例》《村庄和集镇规划建设管理条例》《不动产登记暂行条例》以及《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（浙政办发〔2014〕73号）、《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43号）等法规、政策规定，结合我市实际，制定本指导意见。

宅基地历史遗留问题的处理

（一）不同时期形成的宅基地确权历史遗留问题，按以下方式处理：

1.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，按实际使用面积确定宅基地使用权。

2.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，已按《中共中央国务院关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》（中发〔1986〕7号）或镇乡以上人民政府有关规定处理的，按实际使用面积确定宅基地使用权；至今未处理的，由本村集体经济组织签署同意意见，所在镇乡（街道）审核，审批限额内面积予以认可，限额外面积根据《东阳市人民政府关于处理违法用地行为的若干规定》（2000年8月21日东阳市十一届政府第十九次市长办公会议原则同意）处理后，按实际使用面积确定宅基地使用权。

3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至1999年1月1日（不含）前，农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，但所占宅基地符合土地利用总体规划和城乡规划，经本村集体经济组织同意并公示无异议，经所在镇乡（街道）审核，审批限额内面积予以认可，限额外面积根据《东阳市人民政府关于处理违法用地行为的若干规定》（2000年8月21日东阳市十一届政府第十九次市长办公会议原则同意）处理后，按实际使用的房屋建筑占地面积确定宅基地使用权。

4.1999年1月1日（含）起至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）文件出台前，农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，但建房者符合现建房条件，所占宅基地符合土地利用总体规划和城乡规划，经本村集体经济组织同意并公示无异议，由所在镇乡（街道）审核，对限额面积内的未批部分直接补办农村私人建房审批手续，超批准面积根据《东阳市人民政府办公室关于印发<东阳市违法用地专项整治工作实施细则（试行）>的通知》（东政办发〔2012〕170号）规定标准处理后，按批准面积确定宅基地使用权，超建面积不予登记。

5.2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）文件出台后，农民违法占用宅基地建房的，一律按现行政策处理。

（二）2014年3月27日（不含）前由于新农村建设、地质或自然灾害搬迁、移民安置、危旧房治理或重点工程项目建设拆迁等原因，经镇乡以上人民政府或街道办事处同意边批边建占用宅基地建造的农房，虽审批日期在2014年3月27日（含）后，但经镇乡（街道）审核同意，可按实际动工时间段的相应政策处理。涉及补办农房审批手续的，可按照有利于农户建房审批时点（动工时点或现时点）计算审批限额。

（三）对2015年12月31日（含）前原国土部门已作出处罚决定，但符合“一户一宅”规定的农房，经公示无异议后，按照本指导意见中不同时期形成的宅基地确权历史遗留问题方式处理的第2、3、4项规定处理。尚未申请人民法院执行的，不再申请执行；已经申请人民法院执行或人民法院已委托、裁定由原国土部门（土管局）或镇乡（街道）执行的，不再继续执行。

房屋确权历史遗留问题的处理

（一）根据“先确地权，再确房权”的指导思想，在确定宅基地使用权的基础上，按照不同范围分阶段确定房屋所有权：

1.2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）出台前占用宅基地建造的农房，作为历史遗留问题处理：

①对于城市核心区（东至迎宾大道、西至义乌界、南至南山脚、北至北山脚）范围内的农房，其占用宅基地时间为1990年10月1日（不含）前，且至今未扩建、翻建的，按现有实际建筑面积确定房屋所有权；其占用宅基地时间为1990年10月1日（含）后（包括已建农房在1990年10月1日〔含〕后有扩建、翻建等情形）的，在已确定宅基地使用权范围内的房屋，经街道办事处规划确认并补办规划审批手续后，按照规划批准的建筑面积确定房屋所有权。对超过规划批准及超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予登记。

②城市核心区范围以外的农房，其占用宅基地时间为1997年12月31日（含）前，至今未扩建、翻建，且建筑总层数在4层以下的，按实际建筑面积确定房屋所有权；建筑总层数超过4层的，经镇乡（街道）规划确认并补办审批手续后，按照规划批准的建筑面积确定房屋所有权。对超过规划批准的房屋建筑不予登记。

其占用宅基地时间为1997年12月31日（不含）后（包括已建农房在1997年12月31日〔不含〕后有扩建、翻建等情形）的，在已确定宅基地使用权范围内的房屋，经镇乡（街道）规划确认并补办规划审批手续后，按照规划批准的建筑面积确定房屋所有权。对超过规划批准及超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予登记。

2.2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）出台后违法占用宅基地建造的农房，一律按现行政策从严处理。

（二）农村私人建房和规划审批补办工作统一由镇乡（街道）负责，在审批方式上可以简化手续，农村私人建房和规划补办审批表由市自然资源和规划局统一设计制作。

农房登记中历史遗留问题的处理

（一）原已登记的宅基地使用权（以登记簿记载内容为准），其住房至今未拆建、翻建，且实测面积与登记面积在误差（≤2㎡）范围内，直接按实测面积确权登记。超出误差范围，不存在瞒报审批情况，且无异议的，原登记面积予以认可，超出部分按本指导意见处理。

（二）1982年2月13日（不含）前建造的农房已办理宅基地使用权登记，至今未扩建、翻建，但实测宗地面积超出原登记面积误差范围的，分以下不同情况处理：

1.该农户未新批建宅基地的，可按实测面积登记；

2.该农户登记后已依据原登记权证面积新批建宅基地的，若其总面积不超农房审批限额的，可按实测面积登记；超过审批限额，按原土地使用证面积登记，超出部分不予确权，在权利证书附记栏备注。

（三）因分家析产、房屋调换（调剂）、买卖等原因已签订相关协议，且宅基地使用权证或房屋所有权证其中一证已办理转移登记的，可由现权利人单方申请，经市自然资源和规划局在市政府门户网站公告15个工作日无异议后，直接办理农房登记。

（四）农房登记涉及庭院的，按以下方式处理：

1.经依法批准建造的庭院，按批准面积予以确权登记；

2.未经批准建造的庭院，分不同时段予以办理：

①1982年2月13日（不含）前建造的庭院，按实际使用面积予以确权登记；

②1982年2月13日（含）至1986年12月31日（含）期间建造的庭院，经依法处理后，按实际使用面积予以确权登记；

③1987年1月1日（含）至1998年12月31日（含）期间建造的庭院，在2015年4月10日（不含）前已经镇乡（街道）或原国土部门处理的（没收作价款低于规定标准的，应按规定补足），予以确权登记；未经镇乡（街道）或国土部门处理，或在2015年4月10日（含）之后处理的，不予确权登记，在权利人申请办理相应的农村宅基地及住房登记时，由其承诺在国家或集体建设需要时无条件拆除，并在不动产登记簿和不动产权利证书附记栏中备注；

④1999年1月1日（含）至2014年3月27日（不含）期间建造的庭院，不予确权登记。在权利人申请办理相应的农村宅基地及住房登记时，由其承诺在国家或集体建设需要时无条件拆除，并在不动产登记簿和不动产权利证书附记栏中备注；

⑤2014年3月27日（含）以后建造的庭院，须在庭院拆除后方可办理农房登记；

（五）农房登记涉及地下室等地下空间的，可在确定宅基地使用权的基础上，对已确定宅基地使用权范围内的地下一层空间建筑面积确权登记，超出部分不予登记，在不动产权利证书和附记中注明。

（六）对依法继承取得的农房，不受宅基地“一户一宅”政策的限制，可凭相关权属证明文件按规定程序办理确权登记，在不动产登记簿和权利证书附记中注明“该权利人为本农村集体经济组织成员农房的合法继承人”。

（七）对非本村集体经济组织的农民，因重点工程建设、地质灾害防治、新农村建设、下山脱贫等原因，经依法批准异地建房的，在落实原宅基地处置政策后，可凭相关权属证明文件办理农房确权登记，并在不动产登记簿和权利证书附记中注明相关信息。

（八）涉及农村房屋买卖情形，按以下方式办理不动产登记：

1.本村集体经济组织内成员农房买卖情形

①购买本村集体经济组织内的集体公房，至今未扩建或翻建，属下列情形之一的，可给予办理不动产登记，土地用途为农村宅基地：a、在2004年1月1日（不含）之前已缴纳契税的；b、农户能提供其公房购买时间在1999年1月1日（不含）前的原始凭证依据，由市自然资源和规划局在房屋所在自然村（小区）公示栏公告15个工作日无异议并补缴相关契税的；c、符合农房审批条件，并已办理农村私人建房调剂审批手续的；

②购买本村集体经济组织内的农民住房，至今未扩建或翻建，属下列情形之一的，可办理不动产登记：a、已办理土地或房产过户手续的；b、在2004年1月1日（不含）以前已缴纳契税的；c、符合农房审批条件，已办理农村私人建房调剂审批手续的。

2.非本村集体经济组织成员和城镇居民购买农房情形

①已办理土地或房产过户手续的，可办理不动产登记，并在不动产登记簿和证书记事栏中注明“该权利人为非本农村集体经济组织成员”；

②1999年1月1日（不含）前已缴纳契税，经房屋所在农村集体经济组织同意后，可办理不动产登记，并在不动产登记簿和证书记事栏中注明“该权利人为非本集体经济组织成员”。

（九）对符合条件的本村集体经济组织农户之间互相调换（调剂）房屋的，按规定办理农房调换（调剂）审批手续。调换（调剂）房屋免缴税收，凭《东阳市私人房屋调换（调剂）审批表》办理不动产登记。

（十）对拆旧建新的，当事人在申请办理新建农房登记手续时，应当同步办理原农房注销登记手续；若已办理新建住房登记手续，但旧房尚未注销的，当事人应限期办理注销登记手续；逾期不办理的，由市自然资源和规划局在门户网站公告15个工作日后直接予以注销。

对于危旧房整治统一拆除的农房，可由村委会（社区）汇总后经镇乡（街道）核实，并在农房所在自然村（小区）公示栏公告15个工作日，公告无异议后向市自然资源和规划局申请统一注销。

（十一）在登记中涉及违法超占的宅基地及房屋建筑面积在不动产登记簿、权利证书附记中予以注明，待今后拆建、翻建时予以拆除。宗地图和分层分户图按实际使用范围绘制，可以区分违法超占位置的用斜线标注；如确实无法区分违法超占位置的，在宗地图和分层分户图上注明所超占的面积。

（十二）对于登记中涉及需要办理继承、分家析产、委托等手续的，可由农房所在地镇乡（街道）出具鉴证意见（具体由各镇乡〔街道〕或村〔居〕法律顾问、驻村干部、镇乡〔街道〕司法所干部等组成的鉴证工作小组负责实施），申请人凭鉴证意见和其他材料办理申请不动产登记。市公证处负责对各镇乡（街道）相关鉴证工作的业务培训与指导。

（十三）有下列情形之一的农房不予确权登记：

1.权属有争议的农房；

2.因依法查封等原因限制权利的农房；

3.已异地安置或批准新建，应拆旧房至今没有拆除的农房；

4.1999年1月1日（含）以后违法占用宅基地，经补办审批后，除阳台、挑、门厅、金字墙外超占面积在一规划间以上的农房（不含已经“两违”处理的农房）；

5.非法“一户多宅”的农房；

6.其他有严重违反土地、规划管理方面法律法规政策规定，经镇乡（街道）人民政府或市级有关部门认定应当拆除的农房。

其他事项

（一）本指导意见所称的历史遗留问题是指东阳市行政区域范围内的农房，至今未依法处理或由于历史原因而无法登记的情形。

（二）农房确权登记历史遗留问题处理坚持“尊重历史、面对现实、客观公正、让利于民”的原则，妥善解决农村建房管理中存在的违法用地、违法建设以及在农房登记中遇到的难题。

（三）市政府成立工作领导小组，统筹本市行政区域内的农房确权登记历史遗留问题处理工作；市自然资源和规划局负责牵头组织、协调、指导开展农房登记发证工作；镇乡（街道）作为农房确权登记发证工作的实施主体，具体负责组织开展宣传、发动、村民身份确认、权属调查审核、规划确认、审批补办、争议调处等工作，协助开展违法用地处理、登记发证等工作；其他相关部门各司其职，协同做好农房确权登记历史遗留问题的处理。

（四）登记中涉及的违法用地处理、罚没款及土地使用费的收缴和使用，按相关文件执行。

（五）在执行本意见过程中，工作人员如有弄虚作假，不按规定进行违法用地处理、规划确认、审批补办及登记发证，造成严重后果的，将严肃追究有关人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（六）本意见自2019年7月12日起施行。本市之前下发的规范性文件与本意见不一致的，以本意见为准。

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